赞扬率激增 多痛点难破 长租公寓的“蛮荒期间”

 

日前,针对部分媒体报道的“蛋壳公寓出租房装修第二天就上架”,蛋壳公寓公开回应称,公司高度重视,即时进行深刻反省,并已成立专项工作小组彻查此事,涉事人员及相关负责人均已惩处,公司主要管理层也接受了相应处罚。同时,公司已开展全员彻底自查自纠,规范工作流程,落实各项管理制度。

 

  蛋壳公寓相关问题的爆出似乎仅仅是长租公寓市场乱象的冰山一角。

  3月12日,由浙江省市场监管局发布的《2018年消费投诉举报情况白皮书》显示,2018年浙江省共受理长租公寓领域投诉245件,同比增长231.1%。此外,上海市2018年共受理长租公寓类投诉3167件,同比增长2.2倍。

  对于长租公寓市场乱象及资本发展,《中国经营报》记者先后致电致函蛋壳公寓、麦家公寓、青客公寓等多家长租公寓运营商并取得相应回复。

  管理乱象

  统计显示,在长租公寓领域,消费者投诉的问题主要集中在:居住安全难保障、押金退还不守约、诱导办理“租金贷”。

  3月15日,曾临时租住蛋壳公寓的陈乐(化名)向记者反映,其于去年租住蛋壳公寓期间遇到养猫的租户。而养宠物是蛋壳公寓明令禁止的。

  即使是白纸黑字的规定,陈乐告诉记者,蛋壳公寓却一拖再拖。大约一周的时间里,蛋壳方也没有给出实质性的解决方案。

  对此,蛋壳公寓对记者表示,“对于养宠物问题,公司均会严格按照合同规定处理。无责换租后,房源变化了,因此合同需要重新签订。旧的合同会解除,押金会退回。”

  值得注意的是,近期蛋壳公寓母公司被约谈,起因正是其投诉举报居高不下。根据国家企业信用信息公示系统,紫梧桐(蛋壳公寓母公司)目前共有114条行政处罚信息。据悉,北京市住建委去年8月就曾约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等长租公寓经营公司,要求它们不得“恶性争抢房源”。

  除了蛋壳公寓,据了解,自如公寓也难免“中招”。3月份,新浪深圳官博接网友爆料,签协议之前自如方表示“宠物不带到公共区域就可以养宠物”。结果签了租房协议并交付协议金后,自如又坚称“不可以养宠物”而要求租客搬走,而租客搬走就需要交付违约金。

  此外,租住青客公寓的张牧(化名)也向记者透露,他是朝九晚五的上班族,一般晚上9点回家,周末回老家住。不过,根据提供的电费账单显示,张牧在去年11月、12月均缴付了140元电费,按照合同约定的每度电0.7元的价格计算,折合用电是200度电。

  对此,青客公寓负责人对记者表示,去年平均用电的峰值是约123度。同时,他也认为每月200度的电费很夸张,但否认电表有问题。该负责人还表示,电费如果存疑,可以核对青客与国家电网的数据,多退少补。

  金融风险

  除了服务问题,长租公寓涉及的“金贷”问题一直是引发争议和关注的重点。

  3月6日,北京市市场监督管理局发布消息称,东朝所近期对紫梧桐进行了约谈,并要求其整改。

  对此,蛋壳公寓回复记者采访表示,“工商所工作人员来我司是进行日常检查,针对行业的普遍问题,对蛋壳公寓进行了工作指导。并非之前报道中所说的‘约谈’。”

  无独有偶,寓见公寓原租客杨阳(化名)向记者反映,自己的银行卡在3月13日发生了一笔扣款,被晋商消费金融划走,金额高达4182元。然而在去年10月份后不久,自己就已搬离了原先租住的地方。据了解,2018年10月,上海寓见公寓爆发资金链断裂,波及多家银行及金融平台,包括资方的晋商消费金融和分期平台元宝e家。

  对此,晋商消费金融董办的工作人员表示,“这个需要和客户、机构进行约定,都有协议的。”

  值得注意的是,寓见公寓去年年末曾发布公告表示,复星集团旗下的上海麦悦公寓将接手盘活部分问题资产,业主与其重新签订合同。今年2月份,麦家公寓“官宣”已完成重组工作,重组后的公寓品牌正式定为“麦家公寓”。

  记者以租客身份联系了寓见公寓原租客。对方表示,在与麦家签订的新合约中,“房租每个月涨了300元,而且要从以前的房租开始补。”

  麦家公寓相关负责人表示,“麦家虽然对外宣称收购了寓见的资产,但仅仅收购部分良性资产。原来寓见的团队已并入麦家,之前的遗留问题交给上海的寓见本部人员处理。”

  对此,记者联系了上海的麦家公寓工作人员,对方表示,“租金上涨是因为没有了之前分期贷款的优惠。”此外,如果原寓见的租客与麦家公寓签订一份新合同,并补齐前一份合同所欠的贷款,那么之前合同的后续贷款将由麦家公寓处理,并且麦家公寓也会处理租户征信逾期的问题,“已经在和元宝e家的放款方(晋商消费金融)沟通了。”

  当被问到“发生征信逾期记录并结清贷款后,是否需五年才能自动消除记录?”对方表示并不清楚。

  曾入住青客公寓的金融业从业人员张秦(化名)向记者表示,“每一笔贷款都会上传到征信记录,等以后去申请房贷、车贷时,银行会查征信,如果发现他之前有小额贷款,会怀疑他的还款能力,因此可能下调贷款额度。”

  上海中原地产市场分析师卢文曦认为,“租金贷是新事物,一棒子打死可能会抑制行业的发展,但是放任不管也不可取。”

  生存困境

  尽管发展初期仍然面临着各种不确定性,长租公寓资本扩张和跑马圈地并未停止。

  今年3月,蛋壳公寓宣布获得5亿美元C轮融资,由老虎基金和蚂蚁金服领投。据已披露信息的不完全统计,蛋壳累计已完成超7亿美元的融资。

  天眼查数据显示,从融资情况看,链家旗下的自如在A轮就获得40亿元人民币融资。魔方公寓累计完成6.5亿美元融资,并且融资轮次已经到了D轮。湾流国际迄今完成4亿元A轮融资。青客公寓在2018年刚完成数千万美元C轮融资。

  事实上,近年来,除了传统的长租公寓运营商,长租公寓已然成为房企秣马厉兵的新战场。不过,随着宏观调控政策的不断调整,行业洗牌也加剧了长租公寓市场竞争的激烈程度。

  据《21世纪经济报道》,作为万科长租公寓泊寓的重要组成部分,去年8月开始,“万村计划”接连受到推高租金、业务暂停的质疑;此后,深圳发布租金管制政策,对城中村等租赁房源租金进行调控。

  在去年11月的媒体沟通会上,万科高级副总裁张纪文对此回应,“万村计划”确实暂缓推进,这也是之前就预料到的。万村已经拓展到7万?8万间房源的规模,深圳万科将专注已有房源的运营,未来再有计划地拓展。

  2018年9月,有媒体爆出,龙湖集团CEO邵明晓将亲自挂帅长租公寓品牌冠寓的CEO,而冠寓原CEO韩石将分管龙湖集团海外市场拓展工作。此举也被外界解读为已经营两年的冠寓仍旧面临出租率低、盈利难、项目回报周期长的困扰。

  对于出租率及盈利情况,青客公寓负责人表示,青客公寓营收状况在长租公寓行业内比较理想,满房率、成本控制也做得比较好。

  蛋壳公寓则回应称,“目前蛋壳公寓的单间模型是盈利的,但整体尚未盈利。”

  另一方面,对于部分中小型长租公寓来说,融资不顺畅也给其发展带来了障碍。公开资料显示,2018年朗诗集团全年提交的4个发债申请中,仅有2宗小规模申请被通过,通过率仅为50%。其中用于长租公寓项目的公司债两次被中止审查。今年1月份,爱上租以2亿美元的身家“卖身”蛋壳公寓。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进则指出,对于长租公寓而言,“金融创新需要解决融资问题,但经营问题才是最大的问题”。

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黄金走势分析:


黄金自2015年12月见底1046以来,已经在89和144均线内部震荡40根K线,近3年半时间,积蓄动能非常强大,一旦引爆,将会迎来大趋势行情。均线在3年半时间 配资论坛 的震荡中,已经粘合,到达爆发末期,随时都可能引爆,而引爆行情的标志是放量大阳线或者大阴线,一旦出现,则代表大趋势行情的到来。由于144均线向上发散,千金论金认为黄金走牛市概率大,但是时间暂未确定,当前依然处于均线缠绕期,操作上优先当作大区间偏强震荡对待,后期如果能够再一次触及144均线1250区域,可以考虑中期看涨。从K线来看,2月触及震荡带顶部区域1346,承压收小阴线;3月延续弱势继续以阴线收线,同时阴K线实体比2月K线实体大,空头力量在加强;而本月经历4周,走势相对复杂,前期三周走冲高回落走势,上周并未延续,走出探底回升走势,而月线还剩两个交易日,这给月线带来更多变数,需重点关注的本月收线。


黄金月线处于均线酝酿的末期,由于大周期144均线往上发散,月线偏向走震荡偏强结构;上周周线以中阳线收线,短期有继续冲高的动能;日线运行在下降通道内部,在通道没有打破前,优先考虑通道走势,短期黄金有继续冲高通道上轨1295的需求,冲击后可以考虑空头的可能;4小时运行头肩底形态,形态上支撑黄金继续走强至1295区域,同时黄金是处于上升通道内部运行,操作上可以依托通道继续看涨,直至通道被破坏。


黄金日K线在下跌通道内部运行,走势非常规律,1324.4到1280.7为通道一段,下跌43.7美金;1280.7到1310.4为通道二段,反弹29.7美金;1310.4到1266.2为通道三段,下跌44.2美金;而当前运行的是通道三段,按照等比规律,预计黄金将会反弹至1295区域。激进者触及后可以考虑空,继续看黄金下行触及下轨的走势,当然如果破位,则需要考虑多头,反手做多,看黄金往前期高点1324.5和1346位置进攻。从道氏理论来看,黄金自1346下跌以来,经历过3次反弹,前期两次反弹的位置都是上一个波段的61.8%,根据道氏理论的重演性,本次黄金大概率也会去冲击1310.4到1266.2的61.8%位置,没有触及前可以考虑多,触及后则需考虑空的可能。从时间节点来看,下周迎来两个重要节点:周二黄金月线收线;周五迎来大非农,都会给市场带来冲击。如果在大非农前,黄金处于1280上方的低位区域震荡,则大非农看涨,看黄金去触及1295区域,下下周则需考虑多头往前期高点1324.5进攻的可能。如果大非农前先触及通道上轨区域,则大非农看跌,后期延续看黄金的深度调整,往通道下轨测试。

保险业再放宽外资准入 以合作促成长

中国大众银行党委布告、中国银保监会郭树清日前遭受传媒采访时浮现,近期拟推出12条银行业保险业对外开放新步调。专家认为,本轮对外开放新法度模范进一步抓紧保险业外资准入要求,将显著提高保险业的开放水准,无利于推进海内保险市场竞争,给斲丧者供给加倍多样化的抉择。

  促退市场竞争让泯灭者获益

  新顺叙提出,容许境外金融机构入股在华外资保险公司;取缔外国保险经纪公司在华筹谋保险掮客业务需知足30年筹谋年限、总资制作很多于2亿美元的要求;核准本国保险整体公司投资竖立保险类机构;许可境内外资保险小我公司参考中资保险团体公司天分要求建议成立保险类机构。

  对于新挨次提出的“同意境外金融机构入股在华外资保险公司”,银保监会新闻发言人肖远企表现,铺开前,外资保险公司境外股东应为保险公司。摊开后,应允合适前提的非保险金融机构持股外资保险公司,或者丰盛外资保险公司的股东类型与资金来历。入股后,外资保险公司的首要股东仍应为保险公司,保障其专业履历优势。

  中国社科院保险与经济生长研讨中央主任郭金龙认为,固然外资保险公司在我国的数目始终平添,但成长仍相对迟钝、市场份额占比力小。进一步开放的新步调将有助于外资保险公司拓荒海内市场,对促进保险市场竞争,前进市场遵守以及掩护花消者甜头都具有努力感导。

  在对外经贸大学传授王国军看来,进一步放开保险业的外资准入,加强行业竞争,抵花消者定然是坏事,淹灭者兴许失去更高价的制造物和更优越的效力。

  外资保险经纪公司准入条件放宽

  值得关注的是,2018年4月,银保监会就已发布《对于铺开外资保险经纪公司谋划范围的告诉》,摊开外资保险掮客公司谋划范围,与中资机构差别。此次新递次中作废了本国保险掮客公司在华策动保险掮客业务年限以及总资打造的相干要求,是放宽外资保险掮客公司在华策划业务的准入条件。

  肖远企显现,现在我国保险市场曾经引进6家外资保险掮客公司。勾销关系业务年限以及总资打造的申请,将晦气于反扑和向导后发上风显著的优良外资保险经纪公司进入中国市场,有利于我国加深与国内后裔同行的交流竞争。

  郭金龙认为,外资保险掮客公司将在境内保险市场中阐扬更为起劲的浸染,给有部分内资保险经纪公司带来较大挑衅。

  释放一小块将提职风险打点本事

  对于海内保险公司而言,外资进入会带来不一定竞争压力。对于扣留层而言,外资加大进入力度,能否意味着解决压力也会随之上升?

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